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    樓市吹響拯救號角 兩稅減免房價有望下降10%

      樓市“拯救”號角吹響 
      或將減免二手房交易個人所得稅和營業稅 
      10月17日,國務院明確提出,要努力解決好涉及民生的問題。加大保障性住房建設規模、降低住房交易稅費、支持居民購房等一系列綱領性文件,可以預見更為頻繁的具體救市政策也將呼之欲出。 
      一時間樓市關于減免交易環節稅費的各種議論聲音不斷,關于二手房交易環節的個人所得稅和營業稅(以下簡稱“兩稅”)更是成為了眾矢之的,京城幾大經紀公司也透露出政府或將減免兩稅的信息。 
      兩稅減免 房價有望下降10% 
      記者了解到,兩年前國務院出臺房地產調控的6條意見(簡稱“國六條”),其中規定,從2006年6月1日起,對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時免征營業稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅。此后不久又以5年期為限開征個人所得稅,這樣算下來一套不滿5年上市再交易的房屋將繳納營業稅5.5%、個人所得稅1%、契稅3%、土地增值稅1%、印花稅0.05%,占到一套二手房交易總額的10.55%。而在一手房交易過程中稅費相對降低,購房者只需交納3%契稅、2%公共維修基金、0.05%印花稅。 
      兩稅征收的主要目的是為了打擊短期的炒房行為,但是“我愛我家”公司副總裁胡景暉表示,一般情況下購房者基本上是在購房房屋后兩到三年內才能申辦下產權證,而兩稅的征收是以產權證的等級日期為準,因此在一定程度上影響了房屋的正常流轉速度。 
      其實在兩稅開征之初不少專家就對此產生了質疑,國務院發展研究中心市場所研究員廖英敏表示,二手房市場作為房地產三級市場,對房地產二級市場價格也就是新房房價具有分擔作用。一個比較完善的房地產市場應該是新房市場、二手房市場、房屋租賃市場發展比較均衡的市場。二手房市場稅收過重已經影響了房屋再次流通。國家去年出臺的一系列關于二手房的財稅政策,沒有區分房地產市場的投機、投資與自住的需求,忽視了二手房市場作為大多數中低收入者主要購房渠道的作用。廖英敏呼吁,關于二手房的稅收政策應更加細化、區別對待,避免打擊面過寬。 
      此外,關于此次房屋交易環節的稅費減免,香港有關媒體報道稱,今后可能將5年期限改成2年,盡管現在對此說法不一,但是從這次政策透露的信息而言,二手房交易環節的稅費必將出現大幅度的改變。 
      此外,一位不愿透露姓名的開發商向記者表示,或許一直在空轉的物業稅將借此全面實行。 
      二套住房標準或將出現松動 
      與眾說紛紜的兩稅減免一樣,關于二套住房松動的聲音也成為了這次中央政府救市的一個主要內容。早在“十一”前人大財經委就召開了專家研討目前經濟形勢,作為代表的中國房地產協會副會長顧云昌,就建議重新調準二套住房標準的有關意見,讓利率調整至合理范圍。 
      本周一,有香港媒體披露,醞釀中的新政可能放寬第二套房的貸款政策,首付比例可能由現在的不得低于40%下調至20%。目前現行個人房貸的首付比例,購買第一套房且屬90平方米以下的,首付不得低于20%;購買第一套房但超過90平方米,首付不得低于30%;而購買第二套以上住房的,首付不得低于40%,貸款利率則是基準利率的1.1倍。 
      業內人士向記者表示,樓市轉冷主要就是由于去年9月27日出臺的二套住房政策,這一政策至少影響了50%的購房者,包括10%的投資者和40%的改善型購房者,例如中央電視臺、北京電視臺的搬遷導致大部分人需要重新置業,不僅首付提高到了40%,而且每多買一套住房還要多繳納10%的利息,因此對樓市消費起到了直接的降溫作用。 
      胡景暉認為,對于二套住房由40%調低至20%的可能性不大,但是可能對認定標準重新規定,例如名下的房屋已經出售或是銀行按揭已經還清,再購買房屋就不應視為二套住房,這主要是由于目前市場中住房改善型需求非常巨大。此外關于轉按揭的措施也應恢復。 
      利好消息下購房者依然不買單 
      盡管中央救市意圖已經十分明顯,但是對此購房者卻反應平平,10月19日晚搜房網發起了一項主題為“降低住房交易稅費成中央政府救市開端?”的網絡調查顯示,截至10月20日18時,近48%的參與調查者認為房價仍將繼續下跌,認為房價會因此出現逆轉的比例超過五成,不過其中多數認為只是短期的效應,不能改變長期的趨勢,約六成的被調查者不會提前自己的置業計劃。 
      金融學家易憲容分析到,這次中央政府下調房地產交易稅,房地產開發商及地方政府可能就此大做文章,會認為中央政府開始出手“救市”了,這樣,在他們看來,各地的房價就得堅挺,就得更加頂在天花板上??梢哉f,無論是地方政府還是房地產開發商,如果真是這樣來判斷當前的房地產形勢,會大失所望。因為,不僅在于房地產交易稅下調必須在民生范疇下,而且它進一步強化了居民對房地產民生問題的理解。房地產市場價格不調整,絕大多數居民不僅沒有支出能力進入房地產市場,他們也不進入這種高房價的市場。 
      胡景暉也表示,盡管從目前的形勢來看,政府出臺救市政策已成必然,但是如果改變目前市場的整體局勢,還尚待時日,主要是由于現在消費者購買信心的恢復和國際金融形勢的好轉,樓市很難再出現去年火爆的場面了,除非股市上漲到4000點,使許多人的資金解套。 
      一位業內人士也表示,盡管現在救市利好消息不斷,但細看各地的措施,其實都缺少最根本的實質項,例如土地供應總量控制、購房退稅等根本性的還利于民和刺激市場的措施,都還沒有躍然紙上,各地方政府既想市場復蘇以救土地財政腰包,又恐直接利益受損的矛盾心思這一刻陡然顯現。  
     

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